今年3月份全市二手房成交套数约为7万套，环比上升3.6倍。其中二手住宅合计成交约6.9万套，为近9年来单月最高。不过“火爆”后，市场开始转之冷，据上海房地产交易中心“网上房地产”显示，截至昨天上午9点，全市二手住宅可售套数仅为12.7万套，较3月初减少1.3万套，为2011年楼市调控以来的最低位。

学区房涨价领先

21 世纪不动产最新监测数据显示，3月份二手住宅成交结构性偏向于120万-300万元间的价位段房源，占35.5%，较2月份提升近2个百分点。价格上，从 全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示，呈现普涨局面，大、中、小各类户型成交单价上涨楼盘个数占42%、62%、55%，刷新了近2年的 标杆楼盘涨价占比纪录。同时这40个标杆楼盘无降价的局面已持续四个月。

一些对口学校的学区房楼盘，其小户型涨价趋势更为明显。如闵行七宝 的蒲汇新村对口明强小学，其47平方米小户型的成交单价本来在2.2万-2.3万元/平方米，目前则涨到了2.8万元/平方米，较上月上涨了19.1%。 徐汇中心的南丹小区对口汇师小学，其23平方米的学区房的单价已涨至4万元/平方米。

二手房市场转冷

21世纪不动产分析师黄河滔表示，预期个税从严征收实施后的成本增加以及限购下累积需求的恐慌入市，是3月成交破天量的原因，当然也不排除部分购房者盲目入市推波助澜。“3月份的天量成交显然对后续几个月的潜在需求有较大程度的透支；同时后续政策执行层面的深化也将间接导致后续2-4个月楼市逐步走低，面临一个相对冷清的阶段。”

据 德佑地产营运副总刘伍洋介绍，3月上旬二手房成交量达到2.86万套，中旬降至2.32万套，到下旬时进一步滑落至1.87万套，“可见这种透支作用在3 月中下旬就有所体现”。截至昨天上午9点，全市二手住宅可售套数仅约为12.7万套，较3月初大减1.3万套，为2011年调控以来的最低位。

经历了“3月疯狂”之后，二手房成交开始明显放缓，而新房成交则持续火爆，但随着“国五条”政策的逐渐发力及具体落实，市场将再次面临收紧的局面，楼市有望从一季度的过热中逐步“退烧”。

清明节假日期间，上海二手房市场异常冷清。位于浦东张杨路上的多家房产中介门店门可罗雀，中原地产一家门店的工作人员告诉记者，受“国五条”地方细则出台的影响，加上禽流感和大风降温，不少购房者不愿出门，“三天假期只有几个客户上门，带看量急剧下降”。

而在广州市越秀[简介 最新动态]区吉祥路的合业中介，屋里桌子上放着7个工作人员的名牌，但却只有两个人在岗。其中一位告诉记者，该“抢闸”的成交都差不多完成了，现在基本没什么客户，“清明放假，楼市也‘放假了’”。

但“放假”的只是二手房，新房市场却持续火爆行情。在深圳，3月26日刚获批领到预售许可证的天御香山[最新消息 价格 户型 点评]花园，截至4月6日中午，工作人员对记者说，仅剩6套房子了。而据21世纪不动产统计，上海新建商品住宅清明假期3天时间成交498套，5 .7万平方米，同比去年清明假期增长一倍多。

对此，业内人士指出，二手住宅经过前期的充分放量，预计会迎来市场的淡季。

楼市“退烧”不可避免

近期，一线城市陆续公布3月成交数据，除了暂停网签的北京之外，上海、广州、深圳均出现了成交结构性上涨。

在沪版细则出台的当周(3月25日-3月31日)，上海新建商品住宅成交了43.1万平方米。“这是2011年楼市调控以来，第一次出现单周成交超过40万平方米。”21世纪不动产分析师黄河滔表示。而广州3月新建商 品 住 宅 网 签 价 格 同 比 上涨34.9%，成交量同比增加50.7%，深圳新建商品住宅成交环比上涨138%，同比上涨14%；成交均价同比上涨12.39%。

上海易居研究院研究员严跃进认为，3月一线城市成交放量明显，但随着“国五条”地方细则的陆续出台及具体落实，市场将再次面临收紧的局面，楼市“退烧”不可避免。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，由于“国五条”落地的市场观望期可能要持续一到两个月，二季度楼市成交相比一季度的火热会有所下滑。

要防止新房价格过快上涨

有业内人士担心 ，由于担心20%交易税费增加成本，购房者会更多选择新房，要防止新房价格过快上涨。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，由于各地政策都制定了相应房价控制目标，这对开发商有不小的震慑作用，预计二季度以后房价涨价的势头会有所减弱。