复旦大学管理学院产业经济系副教授，2009年创建复旦大学住房政策研究中心

——如果政策单独推进，在没有相应政策配合的情况下，很大可能在窒息二手房市场交易的同时，推高二手房价格。

——在遏制住房投机炒作时，要尽可能有利于加速次新房流转，同时保护居民的合法合理财产性收入。

当前，各方对个人出售住房所得征收所得税20%的讨论存在很多误区，亟待厘清。

个人住房交易环节的资本所得税，长期而言，十分有必要，可以作为一个关键性的税收调节手段来促进社会财富公平分配、住房资源的有效利用和房地产市场稳定发展。但政府更应看重其调节作用，不必太看重其税收收入本身。而且即使要把取得这部分税收收入看做一个目标，也是要建立在二手房交易兴旺的前提下。如果二手房交易被严重窒息，住房存量资源固化，不仅政府没有资本利得税的税收收入可言，住房市场还会面临更大、更复杂的供需矛盾。

如 果政策单独推进，在没有相应政策配合的情况下，很大可能在窒息二手房市场交易的同时，推高二手房价格，尤其在大城市还会迅速波及新房市场，带来新房价格波 动，进而产生房地产部门乃至国民经济的连锁反应。因此，必须做好相应的对策设计，要有系列的匹配措施，才能使政策平稳落地，不对房地产市场乃至国民经济造 成冲击。

一、征税效应的经济学原理

首先，看对供给的影响。开征资本利得税一定使二手房供给量下降，但下降幅度不确定。征税后，存量房潜在供应者会因税后投资收益率下降，放弃或推迟出售手中房产，经济学上称为“锁定效应”（lock-in effect）。存量房业主对税负所带来的收益率下降越敏感，供给下降幅度越大。

其次，看对需求的影响。开征资本利得税会使二手房需求下降，但下降幅度也是不确定的。这种需求下降基于两个负面效应，“资本化效应”和“首付效应”。

第 一个抑制效应来自因预期投资回报下降而带来的需求下降效应，经济学上称为“资本化效应”（capitaliza－tion effect）。第二个抑制效应是，因预期加税后卖方要求直接到手的现金增加，买方需要准备的现金也增加，相当于提高了首付门槛，将挤出一部分流动性资金 约束购房者的二手房需求，可称之为“首付效应”（downpaymenteffect）。

至少在上海、北京这样的一线城市，刚性需求很强， 而二手房供应的下降又很难从新房市场得到有效替代。因此有理由相信，资本利得税一旦真正开征，至少在大城市有大概率会推高二手房价格。而这些城市二手房价 格上升后，会使部分刚需不得不转去买新房，导致新房价格也会上涨。反过来，新房价格的上涨，又会让二手房持有者更加抬高心理价位，更加惜售或将税负的转嫁 幅度增大。大城市在我国住房市场具有风向标作用，会对全国楼市产生连锁传染效应。

然而，以上情况推断还是孤立看待资本所得税。如果把当前政策环境结合起来系统看，尤其有适当的配套政策辅助推动，结果就会大不一样。

二、保障政策平稳落地的建议

理想的政策目标应该是，不仅要二手房房价不上涨或不上涨太多，最好交易量也不要下滑太大。为此笔者提出以下政策建议：

1、继续加大房地产调控力度、强化房价难以再大幅上涨的市场预期。

如果供给方普遍感觉到后期政策风险增大，这时候二手房供给量就不会下降幅度太大。

2、恢复售房后1年内再购房可退回个税的政策，避免误伤刚需，促进住房流转。当前恢复这个政策有多个好处：一、在当前继续坚持限购政策的背景下，售房再购房基本可以确认肯定是改善型购房而不是投机性购房。 保护改善型购房，体现对民生的保护，有利于争取舆论主动，减少政策阻力；二、鼓励住房存量资源流动，出售的旧房可以供新进入住房市场的刚需族居住，体现 “梯度消费”；三、对老公房、房改房、动迁房、保障房等政策性住房实行售房后1-2年内再购房可减免个税的优惠，有利于促进这部分住房资源加速流动，从而 逐步实现这些政策住房从原始非市场定价转换到市场定价。

3、对自愿将闲置存量房阶 段性委托政府用于租赁性保障房可给予个税减免。可规定，只要住房连续5年以上提交住房给公共住房保障机构代为租赁给住房保障对象，业主将来住房出售时可根 据所提供保障房“公益贡献”对该住房的应征收益个税额进行减免。一个不太细致但相对简单的方案是，连续5年交政府/公共住房保障机构“代租”后，可用保障 机构向业主实际支付的租金与市场租金的差额为“公益贡献”的认定标准，在合理考虑时间价值后，来等价抵扣应征税额，直到抵扣完为止。

当然，这里有一个难点是，折价“代租”和损失一部分租金收益是当前要发生的，将来可预期的抵税却是不确定的。如果业主由于市场行情不好，一直没有出售住房，那对业主“公益贡献”的补偿，可从房产税（如果届时已经有）或业主个人收入税其他缴纳税收抵扣。总之，整体思路是类似美国LTHTC（低收入住房税收补贴）政策，都是用税收抵扣来吸引社会资金投入到保障房中。

政 府/公共住房保障机构，以低于市场成本拿到现成的住房再转租给住房保障对象，中间的租金差价除了可以用来补贴保障对象（当以低于市场价格出租），还可以用 来补偿管理成本和营运成本，这样政府对保障房所需的直接资金投入很少。当然财政上所放弃的资本利得税或其他税收也是隐性投入，但比起政府/公共住房保障机 构从头新建保障房，资金效率要高很多，而且现成二手房往往是成熟配套社区，社会效果也会比在郊区新建保障房小区要好很多。

4、对将多余住房 提供给私人租赁的也实行部分减免。可规定，如果住房对他人租赁，将来住房出售时，凭在住房部门备案和确认过的租赁合同，相应提高“合理扣除费用”，如每出 租一年，可按原值的5-10%（根据房屋年龄）或现值的1%增加“合理扣除费用”，相当于政府补贴业主因为对外租房所带来的住房折旧。通过鼓励大量稳定性 租赁房的供给，将对分散住房需求压力起到全面作用，也让其他二手房供给者感受到竞争压力。这样二手房供给不会出现大的波动。

5、更大程度保 护刚需，更多鼓励自住型二手房合理流动。合并卖方的交易环节税收，对满五年唯一住房转让时全面豁免营业税、契税、印花税等交易环节税收和费用。对唯一住 房，即使不满5年也可以在转让时，根据持有年限减免交易环节税收。对持有年限的计算，可尽量从宽。即使对那些需要缴纳资本利得税的业主，在计算原值和装 修、贷款利息等相关费用时，也要本着“与民让利”的原则，尽量公平客观。总之，在遏制住房投机炒作时，要尽可能有利于加速次新房流转，同时保护居民的合法 合理财产性收入。