1997年左右是小学在校生的高峰期，十几年之后，他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰，这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲。也可以解释未来几年，越过这个最高峰之后，整个的结构就变化过来了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供应。

中国房地产出现大跌，应该不会超过三年。那么第一波跌下来的时候，可以预测会有巨大的买盘，就像前段时间黄金一样。

从某些三四线城市的空城现象开始，谈谈对房地产前景、楼市未来的看法。我首次提出自己明确的观点：中国楼市这个有史以来最经典的大泡沫之一，将在三年内破灭。

5月23日，我客串嘉宾参加中国国际广播电台环球资讯广播、《财富天下》数字电视频道的节目，内容摘要如下。

主持人王欣：范卫锋，你身边有没有遇到过类似于空城、鬼城的情况?

范卫锋：鬼城这个名字有点争议，空城是有的。因为我在深圳时间比较多，深圳东面有一个惠州。

王欣：惠州是一个相当有名的地方?

范卫锋：在1992年的时候，惠州楼价就到过一万元/平米左右。现在惠州当地的楼房都非常漂亮，很多是万科的，还有一些知名开发商，包括金融街盖了 很大的楼盘，非常漂亮。但是就是它整个的均价来说，长期在五六千，一线海景房，可以卖到一万左右。二线，就是第一排海景之外的房子都是五六千的水平。我很 多朋友到惠州投资房子，几年来都没有怎么涨。

另外他们还有资金成本，每年按揭交钱，利率是百分之好几。很多人说你这个房子自己去住，肯定是不可能的，一年去不了几天，租出去资金回报率多少呢， 惠州的房地产有一个很有意思的现象，基本没有租金回报率可言，没有租赁市场存在。你租一千五百没有人租，因为惠州这个城市的房地产，它80%—90%的楼 盘是卖给惠州之外的人，主要是深圳人和香港人，都是投资客。

王欣：这些空城现在这个样子，以后怎么发展?像这些空城会复活吗?

范卫锋：从中国目前态势，原来是很多人预想大城市人住不下了，都住到中小城市，目前看这个预期并没有实现，相反是大城市越来越大，这个很难改变。以 后中小城市，所谓的三四线城市，包括惠州、鄂尔多斯(8.38,0.08,0.96%)等很多的城市，以后发展房地产是有一点危险的。

因为很多人要跑到大城市来打工，那么大城市的集群效益导致越往大城市去，大城市的发展越来越大，发展越大，就业机会越多，配套设施就会更好，是一个正向的循环。

很多人说我去三四线城市抄底，长期来说，去三四线城市抄底的人，投资的命运会比在北京持续买房的人差一些。

王欣：您说到大城市，是不是大城市的房价一定是涨的呢?

范卫锋：不一定。不过，咱们中国目前房地产存在泡沫，这个大家没什么怀疑，哪里的泡沫最大?越往下越大。北上广深，泡沫越少，我是按倍率来算，不是 按绝对价格来算。中国房地产按倍数泡沫最少的地方是北京长安街附近、金融街附近、上海陆家嘴，深圳的红树湾、深圳湾，这些地方泡沫最小的，按倍数来说。泡 沫最大是镇，另外是县，再是市、再是省会，最后是北上广深，一旦房地产趋势逆转，越边远跌得越厉害，台湾、日本就是这样跌下来的，特别是日本比较明显。

……

王欣：如果崩盘会出现什么样的现象?

范卫锋：中国房地产出现大跌，应该不会超过三年的时间。那么第一波跌下来的时候，咱们可以预测，会有巨大的买盘，就像前段时间黄金一样。

王欣：你觉得第一波是谁来买?

范卫锋：中国大妈，这几年一直没攒够首付的人。那个时候一定会出现银行放松贷款，包括大幅的降息，货币政策非常宽松，那个时候地方政府也会努力支撑楼价(不过撑不住)。

王欣：你的时间点是未来的三年，会出现大跌?

范卫锋：我觉得是从人口来说，是一个比较能够站住脚的时间点。前两年没有这么说，现在比较有信心说这个，咱们人口结构，就是说比较明显。咱们中国最 准确的数据，是小学的数据——小学在校人数。1997年左右是小学在校生的高峰期，十几年之后，他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰。这也就解释为什么前 几年中国房地产买盘的支撑如此强劲。也可以解释未来几年，越过这个最高峰之后，整个的结构就变化过来了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供应。

不过，房地产企业有一个特点，房地产企业必须不停地盖楼，不能说看空就不盖了。管理层要求利润增长，它是没有选择的。这是刚性的，必须扩大规模，直 到市场无法容纳。万科王石比较深刻，他看透了这一点，他说万科一定是做房地产市场，如果说未来出现衰退，希望万科是站到最后的人。他没有选择，转不了行。