——专访中国城乡规划与房地产策划设计联盟主席阳学文教授

  常德民生报报记者：房地产为什么要转型创新？
    阳学文：在中国经济与社会转型升级和城镇化的大背景下，房地产市场正在发生深刻的转型与变化，传统的规则在解体，新的规则在重构。快速消耗式的房地产生产方式正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，如何实现开发企业、行业的可持续发展，实现房地产业的转型和升级，全行业都在思考与探索。
    原先，无论做什么房子，都能卖出去，客户甚至要排队、托关系才能买到；现在和今后，即使反复推敲，面对巨量库存和潜在供应量，也不能保证房子能卖出去。如果积压，高周转的现金流可能会停止流动，企业也会像心肌梗塞一样而猝死——这就是房地产企业面临的“新挑战”！
    本报记者：房地产如何实现转型创新？
    阳学文：房地产开发要实现可持续发展，需要具备两个条件。一是顺势而为，顺应国民经济和社会发展的大势，顺应国家政策的导向，也就是经济结构调整和产业升级、区域发展和城镇化；二是发展模式要有助于调动参与各方的积极性，实现共赢。这将表现为，随着中国经济和社会转型与升级，房地产行业的角色由投资拉动转为对经济和社会发展的承载作用，与新兴产业、与区域发展和城镇化发展融合共生。当前，房地产行业呈现出从单一的商品房开发转向复合业态开发运营，从开发销售物业转向销售与持有物业并举，企业发展从单纯的规模扩张向效益提升转变的趋势，传统意义上的开发商开始承担起一些崭新的角色，如资产管理者、服务商、产业运营商和城市运营商。行业开始逐步形成了转型创新的共识。
    中国房地产的转型创新是一场关乎行业前途的大变革。行业只有转变观念、顺应大势、不断创新，才有光明的前途。
    可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、新型城镇化、房地产金融等都是房地产开发与产业、与城市发展高度融合的产物，顺应大势、实现共赢，具有深远的发展潜力，必将成为中国经济和社会发展新的发动机，开辟中国房地产的美好未来。
    本报记者：像常德市及县城这样的三、四线城市，房地产开发具有哪些开发特点和赢利模式？
    阳学文：目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：
    1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
    2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。
    三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街商铺卖到每平方米1　万元左右早已屡见不鲜。
    3、规模制胜。15万m2的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。
    本报记者：您对搞好常德房地产开发有何好的建议？
    阳学文：一是要提升楼盘品质，塑造产品魅力，吸引更多的人来常德买房。
    随着人们生活水平的提高，对于精神与人文的追求日益迫切，开发商要意识到市场需求的变化，着力从品质、环境及配套设施等方面升级产品，追求品牌与特色化，以满足购房者差异化的需求。
    二是要开展创新营销，加强舆论引导，提振市场信心，开足促销马力，加快销售速度。
    如今常德楼市已进入“速度换市场，规模换效益”的新时代。开发商一定要加快开发节奏，实现薄利多销，在营销上进行创新，如活动营销、网络营销等。
    三是要推出新的地产概念，拓展市场潜力，实现常德楼市多元化发展。
    常德应大力发展工业地产、养生养老地产、旅游休闲地产及文化创意地产。改变楼市结构，丰富产品内涵。随着城市扩容，城市升级，常德的投资潜力巨大，房价处于一个上升通道，常德正吸引越来越多的人前来投资兴业，常德楼市的春天正在向我们阔步走来！