3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上的政府工作报告中称，将从5月1日起全面实施营改增。

　　李克强总理表示，今年要适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将 试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

　　二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。

　　三是将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。

　　适当增加必要的财政支出和政府投资，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。

　　媒体注意到，今年还要加快财税体制改革。李克强称，会合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。进一步压缩中央专项转移支付规模，今年一般性转移支付规模增长12.2%。

　　全面推开资源税从价计征改革。依法实施税收征管。建立规范的地方政府举债融资机制，对财政实力强、债务风险较低的，按法定程序适当增加债务限额。各级政府要坚持过紧日子，把每一笔钱都花在明处、用在实处。

　　房地产营改增的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。我们试对营改增后房地产企业税负变化作简单测算，以更好地评估这一政策的实际影响。

　　1、营改增稳步推进，将影响多个行业

　　营改增是将目前我国征收营业税的部分行业，改为征收增值税，由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。而在增值税制度下，企业发生的采购一般可以抵扣进项税额，有效地解决了重复征税问题，减轻企业税收负担。

　　目前尚未纳入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。2015年提出要扩大营改增试点，力争全面完成营改增。2016年两会工作报告正式提出“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业“。

　　表：部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）

　　2、企业成本结构决定营改增税负比例，税率是关键

　　营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。为更有效的进行直观分析，我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：

　　1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；

　　2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；

　　3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；

　　4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；

　　5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。

　　·营改增后房企加税风险或大过减税机会

　　税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或 为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。 此次政府工作报告提出要确保所有行业税负只减不增。我们认为未来房地产业营业增在税率、计税方式上或给予企业更多的让利。

　　表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）

　　·建安成本占比越高越受益，更为利好精装修产品

　　购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本 不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度。我们仍以上述假设进行测算，令房地产业营 改增后增值税率为11%，其他各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估算，若要维持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的半数以 上。

　　表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）

　　在房地产竞争持续加剧的行业格局下，做好房地产业不仅局限在简单的开发销售环节，房地产业的竞争逐渐走向了强调品质和差异化的过程。精装的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。因而建安成本的重要性同样也需关注。

　　营改增后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等 建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。因此，营改增也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售，构建共赢的市场竞争模 式。