物业专项维修资金交存、管理和怎么使用，一直是让小区居民非常头痛的大难题。日前，湖南省住建厅、湖南省财政厅联合印发《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》(以下简称《办法》)，以解决“四难”为重点，力求破解维修资金筹集、监管、使用、增值问题。《办法》10月1日起施行。

　　资金交存：余额不足30%时应当续交

　　关于物业专项维修资金的交存，《办法》规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金;购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　省住建厅房产处处长何小兵解读：《办法》在解决筹集难的问题上解决了三大难题。一是规范了交存时间，在建销售的商品房，在办理商品房预售合同备案前交存，已建成的商品房，在申请竣工验收前由开发建设单位交存;二是加强了维修资金的续交和补建，规定维修资金余额不足首期缴存额30%的应当续交，未建立物业专项维修资金应当补建，并规定了续交和补建方式以及未及时足额交存的相关处置;三是明确了交存比例。

　　资金使用：表决方式可采用“异议表决”

　　关于物业专项维修资金的使用，《办法》规定：物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

　　业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过;也可以采用异议表决，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。物业专项维修资金的计划使用项目单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

　　何小兵解读：《办法》在解决资金使用难问题上实现了三个创新。一是创新了三种使用方式，即一般使用方式外，还有计划使用和应急使用。二是简化了审批手续。计划使用，费用在3万以下的，可以采取一次投票集中表决多个计划维修项目。应急使用，事前不用表决，事后公示，先修后报。三是创新了表决方式，即异议表决，持不同意意见的业主占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为通过。

　　监督管理：建立公示和查询制度

　　《办法》规定：物业专项维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。房屋转让、抵押时，房屋转让、抵押人未缴纳该房屋物业专项维修资金或者其分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当按照规定补交、续交。

　　何小兵解读：《办法》在解决监管难问题上，一是将维修资金管理权下放到业主大会，采取业主自治方式，并对自行管理作了细致、可操作的规定。二是建立公示查询和复核复查制度。规定物业专项维修资金接受业主查询，并规定了复核复查程序。

　　在保值增值问题上也有所创新，一是对维修资金存入的银行进行考核，二是规定可以定期组合存款，购买一级市场新发行的国债等。