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长沙房产新政出台!刚需优购全面解读!
2018年03月29日 14:52 来源:0731地产研究院|我要评论 浏览字号:【
[摘要]近日,长沙市住房和城乡建设委员会下发了《关于实施差别化购房措施的通知》,《通知》明确,即日起,长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施。 看点一:长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房 ...

  近日,长沙市住房和城乡建设委员会下发了《关于实施差别化购房措施的通知》,《通知》明确,即日起,长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施。

  看点一:长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144㎡(含)以下户型的普通商品住房,应优先满足首套刚需购房群体。

  其目的再明显不过,保护首套刚需,降低此类群体购买新房难度!可谓良心!而且对于人才新政落户更是表示了鼓励之意,进一步用优先购房加大长沙对于人才的吸引力。另外还有一层意思:打击投机需求!因为如果你第1套房子90多平,你第2套号称改善的房子难道就买个100㎡或120㎡能完事儿?莫不是想着再买一套做投资吧?虽然144㎡的跨度确实有点大,也打击了一部分认为120㎡-144㎡就是改善型住房的“贫困人口”。

  我们认为尽管存在些许需要完善的地方,但不能否认此次差别化购房调控的作用,因为此次不是所有的购房者不加区分全部挤到一个“池子”里,而是有秩序的“分流引流”。够钱的引进高端市场,手头有些紧或者贫困的政府也是“关怀得很”,那就是让他们暂时入不了市(不够钱买高于144㎡的2套)或者鼓励进入中低端市场(首套刚需)。

  看点二:首套购房刚需群体为长沙市户籍的无房家庭和个人(文件施行后离婚且不满1年的不包括在内)、自签订征收协议之日起1年内的被征收人以及符合长沙市限购政策的本市以外户籍无房家庭。《通知》中的无房,是指家庭成员及本人在本市限购区域范围内无住房信息记录或者文件施行后住房信息记录注销时间在1年以上的家庭和个人。

  这里重点解读两点:

  关于离婚:

  文件施行后离婚且不满一年的不包括在内。关键在于这个“且”字,说明如果你在3月27日之前离婚(婚前有房),名下无房,那你还是可以算首套刚需。但是,如果你在3月27日之后离婚(婚前有房),名下无房,那么,目前就不算首套刚需,必须得等到离婚满1年后才能算首套刚需。所以,假离婚换取购房资格道路被阻断,这1年之久的期限,搞不好弄假成真了!所以,离婚请慎重!

  关于卖房:

  第一,不敢轻易卖!通知中明确划定了无房的标准。这一界定,对于改善型刚需而言,谁还敢草率卖掉房子?坚决不敢!对于目前手里头有1套房子且产权满3年想购买第二套长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房)和新建商品住房项目中144㎡(含)以下户型的普通商品住房的,如果刚需人群队伍够壮大,那么,几乎没门!只有在首套刚需登记不足或摇号后还有剩余的情况下才能来捡漏子!世间发生这么美好事情概率至少目前还不怎么高吧(暂不考虑灰色操作)?

  第二,二手房供需矛盾紧张化。大部分改善刚需不敢轻易卖房了,那么长沙整个二手房市场的供应量会下降,而且,此次通知中的优先购买只包含新房,二手房不在其列,改善型刚需寻求二手房的需求比以往更强烈,需求增加,导致二手房将变得更加稀缺,价格可想而知,而新房市场政府限价,价格倒挂会更加严重。

  看点三:项目开盘前积累的首套刚需购房群体数量少于或等于符合上款规定的可售房源数,按首套刚需购房群体登记时间先后顺序销售;开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于符合上款规定的可售房源数,在全部登记的首套刚需购房群体中进行摇号销售。开发企业取得《商品房预售许可证》后、开盘3天前将相关规定予以公告。开盘前3天,开发企业须在售楼部集中登记首套刚需购房人员。

  这一点可真是喜忧参半呀!喜的是优先购房还是有一定方案的,忧的是灰色区间被指较多!

  一方面确实很大程度上方便了刚需买房,有具体的操作方案。但有一点我们也必须要注意:登记细则未有定数。通知中的登记是不是指目前的诚意登记,登记要不要交钱或定存,额度是怎样的?认购顺序如何界定?是否摇号如何界定?如何规范可能出现的内部操作等现象?这些都暂时未有定数。

  如:开发商直接提高登记标准,如40万!这对大多数首套刚需来说会是个难题。又如:开发商拿到预售证后,可认筹几天,再公示三天。如果在认筹最后一天通知客户,那么购房者很明显来不及准备而错失时机。再如,如果开发商直接拿出一部分楼层、朝向或户型欠佳的房源让首套刚需先选,那就会错失后面的正常选房。

  当然,如果登记门槛过低,那就是大家都会抢着去登记,最好是把所有中意的项目全部登记个遍,但结果是你只会选择一个而放弃其他登记的楼盘,一定程度上,一部分人优先购房的后遗症可能就是资源的浪费,导致热盘项目登记的一部分首套刚需没买着但某些相对没那么热的楼盘的刚需购房者却大规模弃权的情况。

  至于如何规范?我们在这里也给出几点建议:

  第一,设置一定的登记标准,可以是平均价钱/套的百分比,或允许一定浮动空间,但不允许开发商擅自提高或降低比率至浮动空间外;第二,对于登记名单注明登记具体时间,方便界定登记顺序,最好是在售楼部公示几天,登记成功的购房者如有发现不妥之处可及时要求解释;第三,设置公证环节,登记过程中设置监督机制,尽量防范插队、内定等行为。

  之前也提及过新政确实打击了一部分人,让他们买也买不得,卖也卖不得,难!例如:

  受伤者一:第1套房面积较小甚至是住宅型公寓的,住着实在紧巴巴,但是口袋里头又不是很宽裕能够买得起150㎡,160㎡的大户型的,在新房市场上估计是下不去手了。

  受伤者二:之前买的很偏僻的地段,如:望城、长沙县等地方,现在想换个好点的地段,也不用面积多大,只想交通、学校更好,那在新房市场上也是没辙了。

  由于这些都是实际困难,估计,政府后续还将会有特定的补充规范。

  我们认为近期新政最最吸引眼球的是以上三点,均作出了相关解读。当然,还有存量房交易,将设置首套刚需优先窗口等等。话说,产权满3年的2套房购买者真的走投无路了吗?非也!

  第一,文件中只提了新房,没提二手房。你还是可以在你名下的房产满3年后购买一套你中意面积的二手房住宅的(有购房资格情况下)!之前也说了,二手房市场供应量减少了,但需求还在涨,所以,二手房市场价格倒挂或越来越严重,或许买二手房宜早不宜迟。

  第二,你可以购买更高端住宅,如:高于144㎡的高层、别墅等等,往后,高端住宅市场可能由此发力!

  第三,再退一万步,既不想买二手房,也买不起高端住宅,但就是想再搞套大点的。那么去不限购的远郊吧,大户型的房子也很多的。

  最后总结一下,此次优先首套刚需购房政策一出,真的是几家欢喜几家愁,喜的是首套刚需购房者(当然也可能因为大量登记导致资源浪费),愁的是2套改善型刚需(当然使使劲咬咬牙也是能购买的)。此番新政一出,既是良心,也诚意十足,但确实也是引来了一些怨怼,还让市场多了几分无所适从。但我们认为还是那句老话,多一分宽容,少一点套路,一步到位固然是好,但政策向来都是在实践中慢慢修正改善的,暂观疗效吧。

关键词:登记,购房,二手房,住房,离婚
[责任编辑:火柴]
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