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专家:房贷“转贷降息”暗藏多重陷阱与风险
2023年08月21日 09:25 来源:中国证券报|我要评论 浏览字号:【
[摘要]“5%的房贷利率确实很高,我们有渠道可以 转贷降息 ,能省30万至80万元,具体得看贷款数额。”近段时间,赵浩接到了不少贷款中介电话,宣称利率最低能做到3.2%。近期,在新老房贷利差较大的背景下,“转贷降息” ...

“5%的房贷利率确实很高,我们有渠道可以‘转贷降息’,能省30万至80万元,具体得看贷款数额。”近段时间,赵浩接到了不少贷款中介电话,宣称利率最低能做到3.2%。近期,在新老房贷利差较大的背景下,“转贷降息”的生意又出现了。

不少贷款中介抓住购房者迫切想要降低房贷利率的心理,混淆概念,宣称经过一番运作,可以将房贷违规转化为利率更低的经营贷等贷款,大幅减少利息支出。专家提示,在“转贷”的“糖衣”下,暗藏着多重陷阱与风险。

低利率诱导购房者

“若您的房贷利率在5%以上,‘转贷’就很划算,利率最低至3.1%。”“抓紧机会,做个‘转贷’省几十万元利息,不香吗?”目前,多地首套房贷利率进入“3时代”,与存量房贷利率间存在较大差距,部分购房者迫切想要降息,“转贷降息”生意盛起。主要原因为,在利率方面,“转贷”很有“优势”。自2022年下半年以来,多家银行多次下调个人消费贷和经营贷利率,年利率可以做到4.0%以下,而大多数“转贷”是转为经营贷、消费贷等。四川某贷款中介宣称转经营贷年利率可以降至3.3%。“最近已经转了几十笔这样的贷款。”该中介说。

辽宁某贷款中介表示,转成经营贷、消费贷、组合贷等都可以,做经营贷无营业执照可以现过户一个,消费贷的利率较经营贷利率略高,目前可以到3.7%。

期限方面,经营贷期限比大多数房贷期限更短,剩余期限较长的购房者可能需要贷款多次。北京某贷款中介表示:“目前经营贷最长为10年授信,中间不需要还本,年利率3.1%,先息后本还款。若您名下有老公司,则可以做到20年。”

面临多重风险

记者调研发现,部分贷款中介表面上以低利率转贷吸引购房者,实际上,在转贷过程中可能面临多重风险。

“(转成经营贷)本就是不合规操作。”邮储银行研究员娄飞鹏表示,后续可能存在新贷款不能按时发放,借款人债务负担加重的问题。部分银行官网披露的信息显示,经营贷是银行向小微企业主发放的,用于满足其生产经营资金需求或置换生产经营过程中产生的负债性资金的人民币贷款。

转成经营贷需要购房者为挂靠的相关公司背书,而购房者对公司经营情况往往一无所知,其房产也可能会被作为公司财产抵押。记者在调查中发现,“名下无公司”“没有营业流水”等担忧在中介的眼里,全部都不是问题,都可以通过运作让购房者获批经营贷。

“购房者需要先结清余下房贷,再将房屋抵押给银行,同时我们会给你一个营业执照,以此借出抵押经营贷。”北京某贷款中介表示,若尚无足够资金结清房贷,也可先垫资,即过桥资金,垫资资金到账时间最慢两周。

记者了解到,“转贷降息”需要贷款中介垫资的,普遍存在手续费、服务费、其他费用等。一位贷款中介表示,垫资费用按10天一周期,利率约为1.6%,还有服务费、申请执照费用、后期维护费等,各类费用叠加大概3万元,有的前前后后需要约5万元。

“贷款中介往往先以低息为诱饵。”冠苕咨询创始人周毅钦表示,当消费者真正签协议的时候会发现,中介会收取高额服务费,折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率;还本时,投资者的流动性出现问题,可能会影响信用记录。

此外,可能面临抽贷风险;期限错配下,续贷也有各种问题。有购房者称,在经营贷贷款期间可能会突然面临银行自查或抽检,发现违规就会面临被“抽贷”的情况,需要购房者立马把钱一次性还清。这种情况下,购房者很容易面临资金短缺的问题,或陷入“以贷养贷”循环。

选择正规途径

实际上,监管已经多次就转贷问题发布风险提示,提醒消费者坚持从实际需求出发,依法合规还款,远离违规转贷营销陷阱。

粤开证券首席经济学家罗志恒称,部分居民房贷利率处于高位,一些居民提前还贷的资金来自存款或违规的消费贷和经营贷,都将加剧居民资金链紧张程度,降低风险承受能力。

中原地产首席分析师张大伟表示,未来,在强监管下,银行应严查自身流程,堵住套利空间。娄飞鹏则表示,银行一方面要规范与中介合作,加强贷款资金流向管理,另一方面也要做好金融市场秩序维护。

银行是否有其他渠道为购房者减轻还款压力?易居研究院研究总监严跃进表示,可以尝试通过利率券方式阶段性调整,例如之前兴业银行广州分行对存量按揭客户给予一年期的利率优惠券。当然,也有地方推出商业贷款转公积金贷款或组合贷等形式,这些都是合规的、间接降利率的方式。

“尤其对于存量房贷利率过高的购房者,对其实施合理范围内相对优惠的折扣,可以缩窄存量及当期住房贷款利差,降低购房者还款负担,减少提前还款及违规转贷行为。”国联证券分析师王宇鹏表示。

关键词:利率,贷款,经营,购房者,中介
[责任编辑:小飞]
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