从近期楼市的表现来看，5月楼市的主要亮点并不在新房和二手房市场，而更多的是聚焦在土地市场上。

从目前楼市购房大军中的主力刚需置业者的角度而言，刚需项目、刚需板块依旧是关键词。种种迹象显示，刚需项目、刚需板块一如既往的受到热捧。受到新 政的影响，新房市场相对“受益”，不少买家由二手房市场开始转向新房市场。在接下来的几个月中，这种趋势将会持续，二手房的成交显示出乏力。但与以往不同 的是，之前并不受关注的一些郊县板块开始崭露头角。不过从成交价格看，与去年相比涨幅不大。

进入5月以来，二手房市场基本延续了4月的市场行情，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交也颇为乏力。买卖双方对房价预期的差异，使目前的成交较迟 缓，挂牌量和成交量都下滑了6成。卖家纷纷转移视线，中心区域的卖家大多选择转售为租，而外围区域的卖家，则转向投资商铺，这些卖家约占20%。

中心区域:

转售为租苗头明显

在中内环区域，5月份以来，转售为租的苗头已经很明显。

在闸北，由于买卖双方仍在观望，对房价都较为坚持，心理价格的预期存在5%左右的差异，因而成交进展迟缓。约有2成以上的卖家纷纷转售为 租，75－110平方米的2房租金约在4000－5500元/月。上海（楼盘）中原中兴财富分行经理许艳阁表示，区域租金相比3月约有5%左右的上涨，由 于买家报价不及卖家心理预期，于是卖家转售为租，而这样的卖家普遍都拥有多套房源。比如，一套“凯成苑”129平方米的3房，毛坯房，卖家挂牌380万 元，而买家的心理价位仅为360万元，20万元的差距使得该房源一直没能成交，近期卖家打算边售边租，租金5000元/月。

虹口赤峰路地铁站附近的老公房均价都要在28000－29000元/平方米左右，目前约有2成的卖家选择转售为租，区域内40－60平方米的房源租 金在2500－3500元/月。近期有一套“双东小区”37平方米的老公房，由于是对口重点第四中心小学的学区房，又是“满五唯一”，因而卖家挂牌价 150万元，而买家的心理预期价格为145万元。因卖家对价格较为坚持，因而3月挂牌以来迟迟未能成交。卖家近日表示转售为租，租金2600元/月。

外郊环区域:

投资客卖房转投商铺

与中心区域卖家转售为租不同，外郊环区域的卖家更多的选择投资商铺。原来持有多套房源的投资型卖家，在市场活跃的3月出售房源后，近期转投商铺、酒店式公寓等商业地产。

上海中原地产梅家浜路分行经理杨道林表示，3月“新国五条”的出台，使得板块内不少投资型卖家趁二手房市场活跃，出售了所持有的房源，近期这些持有 现金的卖家积极为资金寻找出路。投资商铺成为他们的选择。从分行了解到的情况看，目前约有4成卖家在卖房后打算投资商铺。5月以来，分行商业地产的业务量 也从原来的2成达到了7成。商铺不限购不限贷是最大的优势。一名投资客在4月初卖掉两套房后，用卖房所得的部分资金一次性付款买下了位于郊区某一综合体内 的商铺。该投资客表示，房价经历多年上涨，又在国家一系列政策的严控下，投资刚需型房产再想获利空间已很小，而风险却不断增大，所以自己果断转投商业地 产。

上海中原地产川沙一店分行经理孙华海表示，目前门店商业地产的业务量已从原来的2成增长到了5成。投资型买家纷纷转投商铺。近期分行有一名投资客原 本打算卖掉持有物业后再购置其他住宅，但调控政策未见明朗，于是，用500多万元的卖房款买下了位于宝山某综合体内一个120平方米的商铺。

商铺的投资标的从几十万元到上千万元不等，选择多，投资也较为灵活，一般中小标的商铺较受市场关注。近期，受住宅市场政策调控的影响，不少资金撤离 二手房，而商铺的咨询量和带看量则有较明显地增加。从目前市场动态来看，在嘉定、金山、松江等外郊环区域出现了一些适宜投资的商业综合体项目，吸引着投资 客的关注。同时建议计划投资商铺的买家，投资商铺时要对商铺的投资回报率、地段、交通、客群等条件有充分地了解，而一些大型商业综合体，则更要关注开发商 对该项目的运营能力。

高价二手房:

开始被“挤出水分”

未赶上3月卖房的好时光，部分卖家已经对自己的后知后觉感到些许的懊恼。随着申城二手房成交量快速冷却，一些基于对市场看好而开出高价的房源开始被挤出水分。

近半个月来，市民陆先生一直在某大虹桥辐射区域内看房。本周三，他的手机里传来了一个兴奋的声音:“陆先生，您之前有意向的那套房子，卖家主动降价7万元，现在只要求273万元到手价……”还没等中介说完，陆先生平静地回应说:“不急，等到250万元以下再考虑吧。”

陆先生表示，这套中介力推的房源从小区位置、楼层、房型面积等各方面其实都比较符合自己的需求，加上这套二手房属于最近比较吃香的“满五唯一”房 源，事实上他一度已在盘算自己的还贷压力问题了。然而，在走访了多家中介后，陆先生发现几乎每家中介门店都将这套房源作为主推，报价均为280万元的卖家 到手价。进一步了解后陆先生得知，这套房挂牌时间已有1个多月。

“既然中介都说这套房子好，而且带看量也确实较高，为何始终没能成交呢？”通过近一周实地探盘及与中介人员交流后，陆先生得知，由于板块内没有新建 商品住宅项目，二手市场上成交的高价案例往往会成为其他挂牌房源的参考标的。受“新国五条”政策影响，3月份区域二手房迎来了一波井喷式交易行情。“中介 告诉我，该区域某标杆楼盘去年底的均价还不足每平米3万元/平方米，3月份有卖家挂出了3.3万元/平方米的单价竟然顺利成交了，由此带动了其他挂牌房源 纷纷上调价格。”陆先生说，个别地段品质较好的房子成交价较去年底同类房源上涨了20%甚至更高。“3个月时间的涨幅已经达到了过去几年的年平均涨幅，一 些中介自己都觉得"价格有点高了"。”

坚决不在高点“站岗”虽然已有目标房源，陆先生仍然告诉自己“要淡定”。“最近两个月二手房的交易量在急剧下滑，市场被提前透支消费带来的负面效应 有所显现，那些价格虚高的房源是时候该挤挤水分了。”果不其然，时隔一周后，不少中介人员纷纷来电称，原本“铁板一块”的价格，卖家表示可以谈了。“有的 中介说卖家降了7万元，还有的说降了10万元，更有号称跟卖家关系很铁的中介暗示，260万元可以谈，目前的价格还是太乱，需要再观望一下。”陆先生表 示。

4月份二手住宅的全市份额环比下滑12%，一手房的市场份额则持续上升。而在度过“五一”小长假后，新房市场明显感到了需求量逐步回流以及开发商的供应热情。