从2003年出台的“18号文”算起，我国房地产调控历史已经走过了十年的历程。而从不同阶段出台的政策来看，随着从2010年开始“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、“新国五条”等号称史上最严厉调控措施相继出炉，，楼市调控也被认为是进入了“全面加码期”。然而，十年调控至今，即便屡屡出台“史上最严调控”，为何其调控效果却仍是差强人意？

   近年来，限购、限贷等行政化手段的去留问题一直备受争议，新一届政府对楼市调控方向也逐渐发生变化。在不少业内人士看来，走过十年调控，未来中国房地产市场的调控思路或将迎来转变，楼市长效机制也正呼之欲出……

“安居梦”遭遇高房价

   据中国社会科学院近日发布的一份调查报告显示，“安居梦”已经成为城乡居民中国梦的具体内容。18.8%的人将“改善住房”作为今后5-10年最想实现的个人愿望，在各类愿望中列第三位，仅次于“收入增加”和“家人平安健康”。

   中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞对中新网房产频道表示，社科院的调查结果跟我们平时主观的判断表现一致。不同于其他的物质需求，住房需求的特点是弹性大，随着人们收入水平的提高，住房需求也在不断提升。

   事实上，政府始终在关注全民住房问题，国家领导人也曾在会议多次上强调，要“逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。”

   然而，经历十多年的房地产市场发展，房价却经历了快速上涨，居民购房压力不断增加。

   日前，国家统计局发布的11月份70城市住宅价格变动情况显示，一线城市房价连续三个月同比涨幅超20%，同比涨幅超10%的城市也达到26个。中 国房地产学会副会长陈国强对中新网房产频道表示，各地房价经历了逐月累积上涨，全年的房价形势已基本定型，房价涨幅过快城市的年度房价调控目标难以完成。面对大城市的工作和住房压力，很多人无奈逃离“北上广”，安居梦遭遇高房价的背后，中国房地产十年来调控效果值得深思。

调控十年 房价屡调屡涨

   纵观中国房地产市场十多年来的发展，各项“文件”、“通知”等政策条款相伴而生。从2003年的“121文件”、“18号文”，到2004年的 “8.31大限”，土地开始“招拍挂”的交易方式；再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份，连续5次下调金融机构存款准备金率和存贷款 利率。后来，“国八条”、“国五条”……相继出台。

   据了解，2004年“8.31”大限后，所有土地必须通过公开“招拍挂”形式交易出让，基本断绝了土地私下交易的可能。为此，华远集团董事长任志强曾在其博客中提到，垄断的招拍挂土地政策促使房价跟随土地价格暴涨。

   如今，任志强的预判已经应验，然而高价地依然频频出现，各地“地王”记录不断被刷新。仅在2013年，北京、上海、杭州等城市就出现多个“地王”，建房成本增加，房价预期再度上涨。

   中国房地产经历了快速发展的“黄金十年”，期间房地产开发规模不断扩大，房产商们“攻城略地、各路拼杀”，实现爆发式增长，房价水平也一路直上。

   房价屡调屡涨，因此不断出台的调控政策也被指为“空调”，对此，中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯对中新网房产频道表示，不管 是此前出台的“国八条”还是现在的新“国五条”，楼市政策基本都是采取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入楼市调控，首先要区分不同的城市，出台有 差异化的调控政策，简单的“一刀切”难免会出现问题。